Von höheren Mieterträgen und Aufwertungen geprägtes Halbjahresresultat
26.08.2025 / 07:00 Uhr
Intershop Holding AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Von höheren Mieterträgen und Aufwertungen geprägtes Halbjahresresultat
2025-08-26 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Artikel 53 KR
Zürich, 26. August 2025
Intershop erzielte im ersten Halbjahr 2025 einen Reingewinn von CHF 175.9 Mio. Der Betriebserfolg lag bei CHF 36.0 Mio.
Erfolgreiche Transaktionen, die Steigerung der Sollmiete und tiefere Leerstände bei den Renditeliegenschaften wirkten
sich positiv aus.
Wachstum im Liegenschaftsertrag
Intershop steigerte den Liegenschaftsertrag im ersten Semester 2025 um 8.1% auf CHF 44.3 Mio. (H1 2024: CHF 40.9 Mio.).
Massgeblich dazu beigetragen haben die Transaktionen der letzten 18 Monate. Auf vergleichbarer Basis legte der Ertrag
um 2.0% zu. Intershop erhöhte den Nettoliegenschaftsertrag um 7.4% auf CHF 39.5 Mio. und verbesserte den Betriebserfolg
(EBIT vor Bewertungsveränderungen) um 14.6% auf CHF 36.0 Mio. Die operative Effizienz (EBIT-Marge vor
Bewertungsveränderungen) stieg auf 74.1%.
Erwartungsgemäss höhere Kosten - stabile Finanzkennzahlen
Der Liegenschaftsaufwand stieg um 14.4% auf CHF 4.7 Mio. Das entspricht einem Anteil von 10.7% des Liegenschaftsertrags
und liegt im erwarteten Rahmen. Die Betriebskosten wuchsen um 9.6% auf CHF 7.8 Mio., was auf gezielte Projektaufwände
zurückzuführen ist. Gleichzeitig blieben die Personalkosten trotz höheren Geschäftsvolumens auf Vorjahresniveau. Bei
den Finanzkennzahlen steht die Eigenkapitalquote stabil bei 56.2%, der Verschuldungsgrad (LTV) bei 33.0%. Intershop
senkte die durchschnittlichen Zinskosten auf 1.25%.
Aktives Portfoliomanagement und Bilanzstärkung
Im ersten Halbjahr tätigte Intershop zwei Zukäufe im Kanton Zürich: eine vollvermietete Renditeliegenschaft in
Kemptthal sowie eine Promotionsliegenschaft in Uetikon am See. Parallel dazu veräusserte das Unternehmen die
Renditeliegenschaft in Pfäffikon (SZ) sowie - nach dem Bilanzstichtag - die Liegenschaft in Pully (VD). Insgesamt
erwartet Intershop für das Gesamtjahr einen Verkaufsgewinn vor Steuern von mindestens CHF 15 Mio.
Intershop erzielte Nettoaufwertungen in Höhe von CHF 200.2 Mio., insbesondere auf Liegenschaften in der Stadt Zürich
(ZH). Diese resultierten aus gesunkenen Diskontsätzen sowie einer Neubewertung von vorhandenen Entwicklungspotenzialen.
Das trieb den Semestergewinn 2025 auf CHF 175.9 Mio. (H1 2024: CHF 52.7 Mio.). Der Gewinn ohne Neubewertungen lag bei
CHF 28.6 Mio. (H1 2024: CHF 36.0 Mio.) - ein Rückgang infolge der erwarteten Normalisierung der Steuerquote. Die
Eigenkapitalrendite stieg auf 37.1% (ohne Neubewertungen: 6.0%).
Leerstandsabbau bei den Renditeliegenschaften
Der Leerstand der Renditeliegenschaften reduzierte sich leicht auf 7.9% (2024: 8.1%). Auf vergleichbarer Basis blieb
die Quote stabil.
Starke Projektpipeline ohne wertrelevante Verzögerungen
Die Projektpipeline konnte Intershop durch den Zukauf eines Promotionsprojekts in Uetikon am See (ZH) erfolgreich
erweitern. Bestehende Entwicklungsprojekte verliefen planmässig und ohne wertrelevante Abweichungen bei Kosten oder
Terminen. In Lausanne (VD) («Bloom») und Baden (AG) («Bento Baden») intensivierte Intershop die Vermarktung, nachdem
die Wiedervermietung erste Erfolge zeigte. Die nicht im Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften blieben
grösstenteils vollvermietet.
Optimierte Organisationsstruktur
Um mehr operative Effizienz zu erlangen, verschlankte Intershop über Fusionen seine Gruppenstruktur und reduzierte
dadurch die Zahl der Gruppengesellschaften von elf auf vier. Im gleichen Zug optimierte das Unternehmen seine internen
Prozesse und stärkte die Positionierung als innovative und lösungsorientierte Immobilienentwicklerin mit Fokus auf
komplexe Projekte.
Ausblick
Das Jahresziel der Steigerung des Nettoliegenschaftsertrags um mindestens 8% unter Ausschluss von Transaktionen (Stand
per Ende Februar 2025) wird bestätigt. Nach dem Bilanzstichtag wurde die Immobilie in Pully (VD) verkauft und der
Entwicklungsgewinn realisiert. Zudem sind weitere Verkäufe und gezielte Zukäufe von Immobilien geplant. Intershop
erwartet einen Rückgang des Leerstands der Renditeliegenschaften auf vergleichbarer Basis, eine zunehmende
Verlangsamung von Mietvertragsabschlüssen infolge der wirtschaftlichen Lage und einen Verkaufserfolg von mindestens CHF
15 Mio.
Zukünftige Verkaufserlöse werden weniger stark über dem Buchwert liegen, da operative Erfolge und
Entwicklungsfortschritte schneller in den Bewertungen abgebildet werden. Das Geschäftsmodell bleibt allerdings
unverändert: Intershop veräussert Immobilien nach Abschluss der Entwicklung. Verkaufserlöse schaffen die
Voraussetzungen für neue Projekte und bestätigen die in den Aufwertungen reflektierten Entwicklungserfolge.
Download
Ad hoc-Mitteilung (PDF)
Halbjahresbericht 2025 (PDF)
Ad hoc announcement, English version (PDF)
Unternehmensportrait
Intershop ist eine ausschliesslich in der Schweiz tätige Immobiliengesellschaft mit rund 65 Mitarbeitenden. Das seit
1970 börsenkotierte Unternehmen kombiniert ein ertragsstabiles Portfolio von Renditeliegenschaften mit der Entwicklung
von Arealen und Liegenschaften. Intershop hat sowohl die dafür notwendige Erfahrung als auch das Fachwissen über die
gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien, um Liegenschaften mit Ertrags- und Gewinnpotenzial zu erkennen,
marktgerecht zu entwickeln und zum geeigneten Zeitpunkt zu verkaufen.
Das bewährte Geschäftsmodell ermöglicht konstant hohe Eigenkapital- und Ausschüttungsrenditen und macht Intershop
attraktiv für institutionelle Investoren und private Anleger. Per 30. Juni 2025 belief sich der Wert des 46 Rendite-
und Entwicklungsliegenschaften umfassenden Immobilienportfolios auf CHF 1.8 Mia. Das solide finanzierte Unternehmen
verfügt über einen ausgezeichneten Leistungsausweis bei der verantwortungsbewussten, innovativen und
lösungsorientierten Entwicklung und Nutzung von Immobilien und die dafür notwendige Expertise.
Unternehmenskalender
26.02.2026
Publikation Geschäftsbericht 2025 mit Medien- und Finanzanalystenkonferenz
31.03.2026
63. ordentliche Generalversammlung
26.08.2026
Publikation Halbjahresbericht 2026 mit Online-Präsentation für Medienvertreter und Finanzanalysten
Kennzahlen Intershop Gruppe
H1 2025 H1 2024
Finanzen Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 39.5 36.8
Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 2.6 -
Bewertungsveränderungen Mio. CHF 200.2 22.4
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 236.2 53.8
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF 232.6 50.5
Reingewinn Mio. CHF 175.9 52.7
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 15.0 17.4
Investitionen in Immobilien Mio. CHF 51.5 41.6
Bilanzsumme ^2 Mio. CHF 1'885.2 1'627.1
Immobilien ^2 Mio. CHF 1'826.1 1'591.7
Finanzverbindlichkeiten ^2 Mio. CHF 603.0 522.0
Eigenkapital ^2 Mio. CHF 1'060.1 935.0
Eigenkapitalrendite ^1 37.1% 12.2%
Eigenkapitalrendite exkl. 6.0% 8.4%
Bewertungsveränderungen ^1, 6
Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften ^2 30 28
Anzahl Entwicklungs- und 16 17
Promotionsliegenschaften ^2
Vermietbare Fläche ^2 m^2 560'048 561'468
Bruttorendite ^2, 3, 4 5.2% 5.5%
Nettorendite ^2, 3, 5 4.6% 4.7%
Leerstandsquote Renditeliegenschaften ^2 7.9% 8.1%
Leerstandsquote Entwicklungsliegenschaften 26.4% 20.3%
^2
Leerstandsquote Gesamtportfolio ^2 13.2% 11.9%
Personal Anzahl Mitarbeitende ^2 64 67
Aktie Reingewinn pro Aktie ^6 CHF 19.08 5.72
Reingewinn pro Aktie exkl. CHF 3.11 3.91
Bewertungsveränderungen ^6, 7
Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, CHF 115.01 101.43
NAV) ^2, 8
Börsenkurs am Bilanzstichtag^ 2 CHF 142.00 127.00
Dividende pro Aktie^ 9 CHF 5.50 5.50
1) Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode, siehe «Alternative
Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2024, Seite 122
2) Angaben per 30.06.2025 und per 31.12.2024
3) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative
Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2024, Seite 122
Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen
5) (exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative
Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2024, Seite 122
6) Siehe «Reingewinn pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 30
7) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern, siehe
«Reingewinn pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 30
8) Siehe «Eigenkapital (NAV) pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 26
9) Im ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2024 bzw. 2023 Kontakt
Simon Haus, CEO simon.haus@intershop.ch
Florian Balschun, CFO florian.balschun@intershop.ch
Intershop Holding AG Kontakt Puls 5, Giessereistrasse 18 Telefon +41 44 544 10 00 Postfach info@intershop.ch CH-8031 Zürich www.intershop.ch
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ende der Adhoc-Mitteilung -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sprache: Deutsch
Unternehmen: Intershop Holding AG
Giessereistrasse 18
8031 Zürich
Schweiz
Telefon: +41 44 5441000
Fax: +41 44 5441001
E-Mail: info@intershop.ch
Internet: https://intershop.ch/
ISIN: CH1338987303
Valorennummer: 133898730
Börsen: SIX Swiss Exchange
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